El privilegio del vendedor de inmueble no pagado
Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
El privilegio del vendedor no pagado consiste en la garantía que le otorga la ley al vendedor de inscribir a su favor privilegios o cargas sobre inmuebles registrados o no, cuya finalidad es asegurar el cobro del precio de la venta frente otros acreedores y bajo las características establecidas en el artículo 2103 y siguientes del Código Civil.
La normativa legal citada le otorga tres garantías al vendedor de inmueble acreedor del precio, que son: el derecho de retención cuando la venta ha sido hecha sin termino (arts. 1612 y 1613 Cód. Civ.); el derecho de demandar la resolución del contrato de venta (art. 1654), obteniendo así, que las cosas sean repuestas en el mismo lugar que se encontraban antes de la venta; y un privilegio sobre el inmueble vendido, que le confiere un derecho de preferencia y de persecución (art. 2103-1º).
Es en razón de lo anterior, que el vendedor de un inmueble no pagado tiene la libertad de utilizar a su elección cualquiera de esas vías (resolución del contrato, embargo inmobiliario, etcétera), que la ley pone a su disposición con la finalidad de obtener el pago de la deuda o recuperar el inmueble vendido.
E incluso, el hecho de que el vendedor privilegiado no realice la inscripción del privilegio, no le hace perder su derecho de demandar en resolución del contrato de venta en procura de recobrar el inmueble, aunque exista previamente un acreedor hipotecario sobre el mismo inmueble, en los términos del artículo 1654 del Código Civil, a cuyo tenor: “Si el comprador no paga el precio, puede pedir el vendedor la rescisión de la venta”.
Si bien es cierto que el privilegio del vendedor no pagado puede ser inscrito sobre el inmueble vendido, siempre que se pruebe la existencia de la deuda por la totalidad o parte del precio, ya sea en el contrato de venta o documento aparte, no menos cierto es, a criterio del Tribunal Superior de Tierras, que el Registro de Títulos desborda su función calificadora cuando se adentra a interpretar las cláusulas de un contrato sometido a su escrutinio rechazando la cancelación del privilegio del vendedor no pagado solicitada, por supuestamente no haberse probado que el pago se haya hecho conforme a lo estipulado en el citado contrato (TST, resolución 1399-2019-R00051, de fecha 10 de junio del 2019, 3ra. Sala, departamento central).
Constituye un requisito sine qua non para la inscripción del privilegio del vendedor no pagado, que la acreencia sea producto de un contrato de venta a favor del vendedor del cual no ha obtenido el precio de la venta. Es por ello, tal y como ha sido juzgado, que un embargado no puede pretender inscribir privilegio del vendedor no pagado por concepto de excedente derivado de sentencia de adjudicación como consecuencia de un embargo inmobiliario.
Es tanto el carácter privilegiado del vendedor no pagado, que ha sido juzgado, que el juez puede ordenar hasta de oficio, sin incurrir en fallo extra petita, la inscripción del privilegio del vendedor no pagado para garantizar el pago del saldo insoluto del precio de venta, como consecuencia de una litis sobre derecho registrado en la que el comprador solicita la transferencia de un inmueble cuyo precio no ha sido saldado en su totalidad, aun acogiendo la solicitud de transferencia a favor del comprador (SCJ-TS-23-1476, 15 de dic. 2023).
Los derechos reconocidos al acreedor privilegiado solo pueden ser oponibles a terceros cuando el privilegio ha sido inscrito ante el Registro de Títulos, en caso de inmueble registrado, o transcrito ante el Registro Civil, en caso de inmueble no registrado.
Sin embargo, cuando se trate de inmueble registrado, toda litis relacionada con la inscripción de carga o gravamen, por afectar directamente un derecho principal de naturaleza real, recae indudablemente bajo la competencia material de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, por ser la jurisdicción naturalmente competente para conocer de manera contradictoria de toda litis en relación con inmuebles registrados en la República Dominicana, así como de las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio nacional, tal como se desprende del estudio combinado de los artículos 1, 3, 28, 29 y 90 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, textos que deben ser interpretados en concordancia con el código civil.
En virtud de lo anterior, es de la competencia de los tribunales inmobiliarios, cuando se persigue la inscripción del privilegio del vendedor no pagado sobre un inmueble registrado, privilegio que a todas luces constituye un derecho real accesorio que produce un efecto directo sobre el inmueble registrado objeto de venta, máxime cuando de la interpretación conjunta de los artículos 2106 y 2108 del código civil dominicano, supletorio en materia inmobiliaria porque así lo dispone el Principio VIII de la Ley de Registro Inmobiliario, al establecer que: “el privilegio del vendedor no pagado, se origina cuando al vendedor de un inmueble registrado se le debe todo o parte del precio pactado en el contrato de venta del referido inmueble”.
El privilegio del vendedor no pagado debidamente formalizado y registrado conforme lo establece la ley constituye un título ejecutorio en virtud del cual su beneficiario puede iniciar un procedimiento de embargo inmobiliario sobre el inmueble vendido, siendo la característica más relevante de los títulos ejecutorios, conferirle a su beneficiario el derecho de acudir a las vías de ejecución forzosa previstas en nuestro ordenamiento jurídico, sin necesidad de agotar previamente ninguna instancia judicial.
Finalmente, este privilegio previsto en el numeral 1ro. del artículo 2103 del Código Civil a favor del vendedor de inmueble se justifica, jurídica y prácticamente, como consecuencia del principio de transferencia de propiedad por el solo efecto del consentimiento, lo que impone la necesidad de conferir al vendedor una garantía de pago, en su condición de acreedor de una suma de dinero, que viene siendo el precio de la venta. También encuentra su fundamento este privilegio, en razón de que, mientras el precio no es pagado, la venta aumenta el patrimonio del comprador a expensas del vendedor, por lo que se considera injusto que los demás acreedores puedan pagarse sobre el inmueble vendido sin que el vendedor sea desinteresado.
